首批土儲披露 北京全國首發

一、債券信息

2025年北京市政府專項債券（五至十七期）計劃發行總額462.9000億元，品種為記賬式固定利率附息債券，全部為新增債券，期限分為1年期、2年期、3年期、5年期、7年期、10年期、15年期、20年期和30年期九個品種。資金用途方面，本次公開發行債券專項用于市本級和朝陽區、豐臺區、海淀區等15個區的合計85個城市建設項目。各期債券均無增信措施。

本次公開發行債券募集資金專項用于棚戶區改造、土地儲備、市政和產業園區基礎設施等項目，償債資金來源主要為土地出讓收入和安置房銷售收入等。

二、項目情況

本次北京市政府共披露專項債券土地儲備項目29個，發行額度為157.7400億元。

“土儲專項債”重啟的戰略意義

2024年10月份財政部新聞發布會中提出，將允許專項債券用于收購閑置土地和存量商品房，11月7日：自然資源部發布《關于運用地方政府專項債券資金收回存量閑置土地的通知》，進一步明確了專項債收購閑置土地的流程和重點。春節過后，廣東省多地先后發布了專項債收購閑置土地的公示，率先打響土地收儲重啟“第一槍”。當期收儲項目存在哪些特征？全國范圍內閑置土地收購預計會有多大規模？時隔五年，“土儲專項債”再度重啟蘊含了哪些戰略意義，對2025年土地和房地產市場又將產生哪些影響？

目前“土儲專項債”的規模和特征：擬收購規模占24年土地成交總價24%-84%之間，擬收儲土地90%以上為地方國企持有，平均折價率88%。根據地方政府網站信息顯示，目前已有珠海、中山、潮州、茂名、惠州五地發布擬收儲公告，涉及土地共32宗，合計土地收購面積142公頃、收購總價格147.5億元，擬收購閑置土地的拿地時間集中在2020年至2023年期間。從廣東地區收儲特征來看，目前收購的閑置土地中約91%的土地歸屬為當地國有企業，平均土地收購折價率約為88%，且有多宗土地按當前拍賣原價收購，擬收購土地的原用途以住宅為主。從本輪各地土地收儲規模來看總體較為客觀，珠海、惠州、潮州、中山、茂名擬收購土地總價分別占2024年全年土地成交總價款的84%、54%、46%、31%、24%。

從目前數據來看，與去年商品房收儲政策的實際執行力度有所不同，閑置土地收購規模和收購價格均略超市場預期。我們認為主要因素是，相對于直接收購存量商品房，地方政府更傾向于土地收購。一則是土地用途更加靈活多樣，收購后可用于新的城市規劃和產業發展，且地方政府過去較為熟悉土地拍賣而缺少住宅管理經驗，二則是并非所有地區都有保障房需求，三四線城市住宅價格較低、供給較為充足，直接大規模收購住宅或將形成閑置資產。

此外，廣州地區首批收儲土地項目中亦涉及到民營企業，我們認為未來不排除經濟大省通過閑置土地或存量商品房專項債收購方式，對系統重要性房地產企業提供流動性支持，以降低房地產行業風險、提振市場預期。

全國閑置土地收購規模或超萬億，短期控制供給長期拉動投資。閑置土地收購對經濟存在緩解現金流和帶動新增投資的兩方面影響。我們測算目前全國合計尚未開工的住宅與商服土地面積或在5.76億方左右，合計土地價值約為3.5萬億元左右，假設未來按照平均80%折價收購和50%收購量計算，對應閑置土地收購所需的資金規模應在1.4萬億左右，大幅改善城投和房企現金流。其次，閑置收購短期目的是控制土地供給、促進房價企穩、改善現金流，長期仍需用于投資，按照過去土地占房地產開發投資成本計算，未來閑置土地回收再利用有望在未來帶動1萬億元新增房地產或基建投資。

“土儲專項債”重啟的戰略意義：地方政府“擴表”緩釋地產風險。我們認為去年先后推出的多項房地產和土地政策之間并非孤立存在，而存在較高的協同效應。“土儲專項債”通過增發專項債方式將城投公司閑置土地轉化為現金流。未來，伴隨城中村改造項目的正式實施，地方政府無法直接參與項目建設，仍需以當地城投公司為實施主體，因此城投公司通過出售閑置土地獲得的資金便可用于城中村改造的項目資金本，再配合政策性銀行的貸款支持，使得城中村改造工程得以落地。而按照此前住建部以貨幣化安置的要求，新一輪城中村改造一方面通過舊房拆遷獲得新增“凈地”，另一方面通過貨幣化安置方式（目前來看可能以房票安置為主）可消化房地產企業的商品房庫存。此外，地方政府還可以通過專項債收購存量商品房，向居民投放保障性住房供給。

土儲專項債、城中村改造、商品房收儲有望實現地方資源調控閉環，以時間換空間解決住房供需問題。按照以上政策模式，“土儲專項債”配合城中村改造，實際上是通過地方政府“擴表”降低當地商品房庫存和房地產風險，地方政府短期內同時增加了負債（專項債）和資產（土地），但通過城中村貨幣化安置降低了當地商品房庫存，回收了城投手中的土地，有助于穩定房地產和土地價格；對房地產企業而言降低了商品房和土地庫存，增加了現金流，有助于降低房企債務風險；對于居民而言是舊房換新房，提升了居住體驗。

新一輪“收儲”本質上是通過財政加碼、政府加杠桿方式緩解過去兩年顯著提升的房地產行業風險。而至于地方政府增加的土地庫存和債務，則可以交給“時間”化解：一方面地方政府可將回購土地用于民生基礎設施建設和新興產業規劃，另一方面也可以等到未來土地市場回暖后再次投放市場，以獲得土地收入。從這個角度上來說，未來各地土地儲備機構實際上與此前我們提出的“房地產國儲公司” 所發揮的職能相同，通過土地收購和再投放的方式，調節短期房地產供需關系，長期平抑房地產和土地市場的周期波動。

土儲專項債申報

申報要求

土儲專項債的申報需滿足以下條件：項目必須納入當地年度的土地收儲計劃，項目涉及的地塊產權必須清晰，發行主體為省級政府，債券期限需與土地儲備項目期限相適應。這些條件確保了項目的順利推進和資金的高效利用。

申報流程

土儲專項債的申報流程涉及多個關鍵步驟。首先，明確申報主體；其次，制定詳細的土地儲備計劃；接著，準備并完善項目申報材料，包括可行性研究報告及其批復文件、項目實施方案（項目收益與融資平衡方案及債權發行實施方案）、財務評估報告以及法律意見書等。隨后，進行逐級申報審批，并確保信息公開透明，最終實現債券的正式發布。這一流程確保了申報工作的系統性和規范性。

注意事項

在土儲專項債的發行和使用過程中，有一些關鍵事項需要特別注意。首先，專項債的發行和使用必須與特定項目嚴格對應。其次，發行期限原則上應限制在5年以內。此外，項目必須具備充足的凈收益能力。嚴禁通過地方政府債券以外的其他渠道舉借土地儲備債務。最后，應強化儲備土地的動態管理，確保土地資源的合理配置和有效監督。這些措施將有助于確保土儲專項債的合規性和項目的成功實施。