項目背景
        通過幾個月的資料搜尋，問卷調查和市場方面的調研，根據(jù)市場所反映出來的背景，結合自身的積累經(jīng)驗和所學知識，以及對該項目的了解，為日后項目推廣提供客觀的依據(jù)，從而我們做出了這份方案。
        這份項目策劃方案包括市場分析、市場定位、銷售策略的建議、宣傳策略和結束語五哥方面組成，我們從整體到局部再到各層次方面的戲細分，全面的闡述了方案的整體思路，我們同時做到了言簡意賅，簡介明了，讓客戶在很多的時間內更加具體全面的了解我們的房產項目。在合市場分析區(qū)域分析的同時我們緊密的與客戶相聯(lián)系起來，分析周圍以及本市的競爭對手以及相應的配套設施和建筑風格，更加明確我們的項目優(yōu)越性。在隨后的推廣銷售中我們將采用先進的推廣媒體，人格化、自然化的宣傳理念，更加生動明確的闡明我們的建筑理念、建筑風格和建筑品味。只要我們建設的產品是市場需要的產品，我們的推廣手段和方法符合本區(qū)、本市以及周邊市區(qū)的消費者的消費心理，我們的項目策劃銷售工作完全能夠達到預期設想的狀態(tài)。

項目思路
        項目市場定位
        1、市場地位
        本案的均價在9300元/平方米，整體消費群體主力仍為比較注重生活質量的中高層，社會層次較廣，隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區(qū)域將集中成為我市中高檔樓盤的聚集之地，這也將打破原有的區(qū)域內消費群體和范圍，成為跨區(qū)域消費的一塊熱土。
        2、項目形象定位
        戶數(shù)：總共1865戶
        建筑由18層，23--24層，30--34層組合而成
        機動停車位：1367個
        非機動停車位：6001個
        戶型面積在90--150平方米
        戶型：
    4室2廳2衛(wèi)1廚
    3室2廳1衛(wèi)1廚
    3室2廳2衛(wèi)1廚
    2室2廳1衛(wèi)1廚
        建筑面積：280000平方米
        占地面積：88000平方米
        項目特色：產品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場所認可，高層也占領一定的市場份額，地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃區(qū)域合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質不斷提升。
        3、項目客戶定位
        根據(jù)客源所處的區(qū)域，社會地位，購房意圖，購房時間等差別做如下分析，本地客源為本案客源的基礎，且為先期客源的主力，我們認為主要有以下類型：
        公司職員工：這部分人有一定的經(jīng)濟基礎，但不會太高，對居住要求較低，對工程質量，價格比較在意。這部分人數(shù)眾多，是比較大的一個銷售人群；
        私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟基礎，事業(yè)相對穩(wěn)定。有廣泛的社交關系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對地段及相應升值潛力較為注重；
        政府官員：此類人物具有較高的社會地位，穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配或者自己購買的住房，但希望一個更為私密、高檔的生活空間，此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)的規(guī)劃、配套有較高的要求；
        中青年人：此部分人因結婚等原因，需要房子，但收入較低，無太多存款。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。
        4、目標客戶
        ①　新婚夫婦，單身一族，老婆夫婦等；
        ②　經(jīng)濟較好的企事業(yè)職工、私營企業(yè)職員、一般公務員、兩代同堂家庭；
        ③　經(jīng)濟收入超高階層，追求家居舒適型及兩代同堂家庭的家庭。

        銷售策略建議
        1、市場氣氛培養(yǎng)
        市場氛圍需要全方位的營造，采用相應的造勢方法使銷售推廣更具有效性，達到預期甚至意想不到的推廣目的。具體方法如下：
        （一）視覺體系
        意象表現(xiàn)區(qū)：雕塑、攝影、油畫、建筑作品欣賞；
        看板展示區(qū)：運用玻璃和數(shù)碼高精度輸出，在墻面布設；
        各功能招牌：如銷售人員指示牌，接待處，簽訂協(xié)議，交款等，讓買家明確功能；
        樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導客戶產生購買欲望；
        （二）聽覺體系：背景音樂，選擇適合樓盤風格和特色的背景音樂。
        （三）味覺體系：為來訪客戶奉上一杯清茶，寓意一份親情，使用茶具；
        （四）觸覺體系：營銷中心內各接觸物面圓潤光滑，手感溫潤，一塵不染；
        （五）嗅覺體系：嗅覺是有記憶的，在售樓處古典雋永的氛圍下，薰一爐香，淡雅清新，沁人心脾，同時可以擺上干花，服務員使用統(tǒng)一品牌的香水，營造清雅氛圍；
        綜合感覺體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給客戶美好的心理感受，良好的專業(yè)素質確信項目的整體素質，從而對本項目充分認可。
        同時還要在綜合外在宣傳，可以采用懸掛彩旗，投放氫氣球營造銷售氣氛。
        2、促銷手段建議
        ①　本項目以報紙平面方式宣傳為主，輔之以其他廣告宣傳方式，比如選擇周末，在熱鬧地段做宣傳，派發(fā)樓書；
        ②　選擇訪問量大的正規(guī)門戶網(wǎng)站，比如搜房網(wǎng)，設立自己的宣傳網(wǎng)頁；
        ③　成立本項目業(yè)主組織，定期舉辦業(yè)主聯(lián)誼會，以提升公司的服務質量，聯(lián)絡公司和業(yè)主之間的感情，提升公司的口碑，營造公司的市場品牌，并可以延伸開發(fā)相應的項目；
        ④　成立客戶服務熱線，快速處理客戶投訴與客戶疑問，在公司現(xiàn)有的情況下力爭客源；
        ⑤　參加房地產展銷會，向市場介紹本項目，宣傳推廣公司及本樓盤，并可以在此間吸引客戶看房，購樓及下定購買；
        ⑥　參加一些評比活動，取得一些評比證書；
        ⑦　工地現(xiàn)場、售樓處及樣板房精心裝修，增強客戶的購買欲望及視覺效果；
        ⑧　電臺廣播，隨時隨地，敏銳性強，可以起到強迫客戶接受廣告宣傳的效果；
        ⑨　進行潛在客戶的開發(fā)，同時可以適當?shù)奶峁╊~外優(yōu)惠等。
        3、付款方式建議
        （1）一次性付款：選擇一次性付款，贈送家電一份，贈送車位一個，同時可以享受98折的驚人優(yōu)惠政策；
        （2）分期付款：首付達到45%以上的，免一年物業(yè)管理費；
        （3）銀行貸款：本公司為其出示證件，并可以作為其銀行貸款的擔保人。

        宣傳策略
        1、媒體選擇建議
        我們力求以最低的投入，達到最佳的宣傳效果，引導市場消費為目的；在不同的推廣階段，采用不同的媒體組合；針對不同的客戶類型、區(qū)別選擇不同的媒體組合。為了更好的發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益，應將不同類型的媒體在綜合比較的基礎上，加以合理的篩選，組合，以期以長補短。根據(jù)各媒體的功能，我們主張，主攻選擇的適合本項目的幾個媒體：
        a.    戶外廣告：可以控制廣告的范圍，固定地在某區(qū)域宣傳，而且廣告效力持久；
        b.    DM:透過客戶資料，以郵寄、派發(fā)宣傳單等方式，向附近地區(qū)及相應的目標客戶進行推廣，同時可以電話訪問，并向每個客戶推介本項目的優(yōu)點和更詳細的物業(yè)資料；
        c.    網(wǎng)絡：網(wǎng)絡是現(xiàn)代人取得信息的重要途徑，我們可以制作屬于我們的網(wǎng)站主頁，進行樓盤宣傳和推廣；
        d.    報刊和電視：報刊可以利用文字和圖片等更加詳細的介紹樓盤信息，讓讀者更加了解；電視是一個比較實效的信息傳播媒體，通過在電視上做廣告，可以吸引更多的人了解樓盤，了解它的風格和特色。
        綜合所述，建議本項目的媒介組合以戶外廣告、DM和人員推廣為主，輔之以報刊電視廣告和網(wǎng)絡廣告。
        2、宣傳主題
        湖水環(huán)繞，綠色生活商務享受。
        選擇此樓盤，體驗新鮮人生！
        陽光明媚的地方。
        3、廣告創(chuàng)意及訴求
        以周邊的環(huán)境為出發(fā)點，結合樓盤的整體風格和優(yōu)點特色，突出個性化和人性化，使其推廣創(chuàng)意和理念更深入人心，抓住消費者的心理需求打造時尚、舒適有品位的高質量樓盤。
        湖水環(huán)繞，綠色生活商務享受:三條動態(tài)人工湖，絕對的綠化率，讓你在喧囂的城市里享受到詩意般的生活，同時商務理念的高品質打造，更能讓你有高檔的享受，提高你的身份地位；
        選擇此樓盤，體驗新鮮人生：優(yōu)秀的設計，合理的人文搭配理念，優(yōu)美的居住環(huán)境，是景與文的絕妙結合，讓居住其中的你體驗新鮮人生，提高人生的品味和精神的升華；
        陽光明媚的地方：良好的地段選擇，最大限度的采光點，讓你體驗生活的同時感受陽光的味道。
        4、廣告宣傳推廣策略
        （1）預熱期
        在預熱期，大量的作業(yè)是一些推廣前的準備工作，廣告運用為軟文和戶外媒體。人員推廣只是配合企業(yè)內部進行的認購工作。在這個期間，推出“選擇此樓盤，體驗新鮮人生！”的宣傳主題，讓大家開始了解本項目的整體品味。
        （2）公開推廣期
        進入公開推廣期，項目被正式推向市場，可以階段可以增加戶外廣告的投放，并開始運用DM、人員推廣，也輔助以軟文廣告，把市場漸漸熱起來。這個階段可以推出“選擇此樓盤，體驗新鮮人生！”和“陽光明媚的地方”的宣傳主題，在讓客戶了解樓盤品味的同時，更多的了解樓盤的設計理念，這樣更貼近生活更有生活氣息。
        （3）強力出擊期
        強力出擊期是項目推廣的核心階段，力求達到簽約的高峰，這一階段的推廣十分重要，必須綜合運用所有的推廣方式，包括戶外廣告、人員推廣、DM、電話跟蹤等，配合銷售達到頂峰。這個階段，“選擇此樓盤，體驗新鮮人生！”、“陽光明媚的地方”、“湖水環(huán)繞，綠色生活商務享受”，三則推廣理念同時強勢推出，沖擊消費者的心理，讓其更加詳細全面了解樓盤的特色，促使其達到最終的購買欲。
        （4）消化期
        強力的出擊期過后的消化期，我們著重對前期客戶的消化吸收和一些事務性工作。此外，還應對此次推廣策略的修正和檢討，努力為下一個營銷周期的到來做準備。
        5、媒體的組合策略
    戶外廣告：投放3--5塊，投放時間在2011年1月至2012二月，打出“選擇此樓盤，體驗新鮮人生！”和“湖水環(huán)繞，綠色生活商務享受”的宣傳語；
    報紙、電視：在《南通日報》、《南通房產》上面刊登軟文信息，同時在電視上做動態(tài)廣告，讓讀者及觀眾了解樓盤信息；
    活動：展銷會，在現(xiàn)場展銷樓盤，同時安培人員推廣等；
    網(wǎng)絡：設置專業(yè)網(wǎng)站，制作網(wǎng)頁廣告，人人們更加快速的了解，同時文字、圖片以及相應的特點結合介紹，讓人們在網(wǎng)上全面了解，刺激客戶的購買欲。

項目效果
        經(jīng)過這段時間的努力，從走訪，到確定項目，再到問卷、數(shù)據(jù)分析和現(xiàn)在策劃書的完成，我們力求能夠做到全面完善，做出一份符合本項目且結合市場情況和經(jīng)濟發(fā)展狀況的策劃書，讓客戶更加全面、具體、詳細的來了解我們的項目，為以后項目的推廣銷售做出貢獻，從而達到預期或者意想不到的驚奇效果。