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企業主導型產業園投資回報率的模型研究

來源:中機院時間:2021-06-23 點擊:3088

當企業作為園區開發主體時，通過審慎精細的產業規劃可以有效降低自身對產業園基礎設施的投資總額，從而實現產業園區的高回報運營。

　　針對近年來得到發展的企業主導型產業園區，提出以投資回報率為該類型產業園開發的目標函數，并建立了目標模型。基于產業規劃的角度，在模型的框架里分析得出：通過降低作為分母的產業園區開發主體的投資總額，提高作為分子的產業園區開發主體的收入總額，可有效提高投資回報率。

　　1、我國產業園區投資發展背景
　　我國產業園區開發主要有政府主導型、政企合作型、企業主導型3種開發模式[1]。隨著企業主導型園區開發模式的發展，專業運營商與多元資本開始深度參與到產業園的開發建設中，投資的經濟回報也逐步成為園區開發者開發園區的根本驅動力。在新的開發模式下，產業園規劃設計方案必須完成投資的財務模型評估，以保證項目開發的可行性[2]。本文嘗試以投資回報率作為企業主導型產業園開發的目標函數，建立目標模型，并在模型的框架內，從產業規劃的角度，對產業園怎樣提高投資回報率進行分析。

　　2、投資開發主體目標模型的建立
　　開發企業對產業園進行投資時，首先要考慮到產業園項目的投資回報率與投資規模。有較高的投資回報率，才能調動各類社會資本與資源進行產業園的投資開發。投資回報率一定程度上決定了投資規模，因此將投資回報率作為產業園區投資開發主體的目標是適當的。

　　投資規模的量化指標是投資總額(T)，它包括開發區土地款(TD)、基本建設投入款(TJ)、配套建設投入款(TPJ)、產業園內企業的權益性投資款(TQY)、運營性投資款(TY)及其它投入款項(TQ)等等。因此，可以得到:

　　產業園開發主體總收入的量化指標是收入總額(S)，它包括自持資產的租金收入(SZJ)、資產溢價(含士地升值、廠房升值、房產升值等,以下用SZCYJ表示)、資本溢價(含股權升值、商譽升值等，以下用SZBYJ表示)、運營收入(包含服務收入，廣告收入，含因產業園總產值增加、納稅額不斷增加而帶來政策補貼，產業園的發展紅利等，以下用SY表示)、其他收入(SQ)等。因此，可以得到:

　　根椐相關財務知識，筆者提出了產業園區投資開發主體的目標模型：產業園開發項目投資回報率=產業園投資主體收入總額/產業園投資主體投資總額。其中，產業園開發項目投資回報率用R表示，產業園投資主體收入總額用S表示，產業園投資主體投資總額用T表示。公式可以簡化為：

　　由式(3)可以看出，收入總額S越高，投入總額T越低，投資回報率R越高。而依據式(1)、式(2)可以知道，式(1)右邊的任何一項增加，都將導致投資總額T增大，直接導致投資回報率R降低;式(2)右邊的任何一項增加，都將導致收入總額S增大，直接提升投資回報率R。為了便于分析，將式(1)、式(2)代入式(3)，可得目標函數模型用公式表示如下：

　　3、產業規劃對投資回報率的影響分析
　　椐椐投資回報率模型式(3)分析，可以得出產業規劃方案在分子與分母兩個維度上對產業園區開發的投資回報率產生影響，因而其影響程度極大，在產業園區投資開發過程中處于關鍵性地位。以下分別從產業規劃對開發主體投資總額、開發主體收入總額的影響兩個方面分析產業規劃對產業園投資回報率的影響。

　　3.1 產業規劃對開發主體投資總額的影響分析
　　產業園開發主體對投資回報率的要求不同，對產業規劃的詳細與精確程度要求也不同。一般來講，產業規劃做得越精準，對園區產業及入駐企業的選擇就越有約束力，對投資總額的控制也就越精細。

　　政府早期開發的園區僅是一些土地與園區的空間規劃。市場在早期產業園開發中沒有發揮作用，很多園區后續建設乏力，管理落后。產業規劃對園區投資建設沒有約束力，引進企業也缺乏規劃。隨著政策逐步發展，開始形成政企合作型的開發產業園區。此時產業園開發投資目標開始多元化，從政府目標(GDP、稅收、促進就業)向企業目標(較高的投資回報率)轉化。市場在產業園開發與管理中發揮一些作用，產業園區開始淘汰落后的、空心化的產業。這個時期產業園開展了相對全面的產業規劃，產業規劃對園區產業發展表現出較弱的約束力。

　　隨著地方政府的考核目標從GDP中解脫出來，轉向產業的高質量發展，出現了以企業為主導的產業園的開發模式。如何利用產業園區有限的土地資源及資本，取得更好的產業回報與資本收益成為產業園開發投資的首要問題。因此，現階段已不能簡單地用傳統的產業政策代替園區的產業政策，而應由主導企業進行詳細、審慎的園區產業規劃[3]，園區的投資規模也由園區開發主體根據園區產業規劃進行設計，因此園區的產業定位、發展綱要、發展戰略與運營模式對園區投資開發工作具有很強的約束力，甚至起到決定性作用。

　　參照公式(1)，可以通過產業規劃，采取相應措施，預先設計與控制產業園的投資總額。

　　1)堅持“生態空間、生產空間、生活空間”的融合理念[4]，充分依靠地區生產要素資源的稟賦，將園區發展戰略與國家或區域級發展戰略相配套，做好產業規劃，將項目定位為符合發展趨勢、致力于打造園區核心競爭力的科技創新產業園項目。這是獲得政府政策與資金支持的重要途徑。就能較大程度地降低投資開發過程中對土地、基礎設施、配套設施的投資額。

　　2)為產業園項目選擇合適的模式進行產業定位，對產業的發展要素進行規劃，利用園區的平臺效應、規模效應、協同效應、產業聚群效應，提升園區對定位企業的吸引力。

　　龍頭企業是產業園區開發需要重點把握的核心資源。引進一個有影響力的龍頭企業可以降低產業園的投資成本，甚至為產業園帶來各種周邊產業的收入。龍頭企業有力量與園區開發主體合作或自主建設廠房及配套設施，不僅可以有效地降低園區開發主體對園區的基建投資額，還能吸引園區人才及各類資源的聚集。因此，讓龍頭企業在產業園中自主開發、自主建設，形成園中園，對于產業園開發主體企業來講，是降低投資總額的好辦法。

　　另外，申請享受產業園的配套房產用地政策，引入品牌房企，對園區配套的商住用地進行合作開發，不僅可以降低自身配套的投資額，還可以達到完善配套的目的。這也是降低園區投資開發主體的投資總額的好辦法。

　　3)進行產業鏈規劃，使企業在園區進行橫向與縱向的聚集。企業相互之間的供給與合作關系能提高園區企業的生存率，為園區的服務運營提供機會，同時也能降低開發主體對運營設施的投資額。

　　4)產業園開發企業的自持配套建設的比例決定了產業園開發的類型是資金密集型與重資產運營型。產業園開發主體可以通過成立投資子公司吸引股權資金進入，進而減少自身的投資總額。

　　綜上所述，當企業作為園區開發主體時，通過審慎精細的產業規劃可以有效降低自身對產業園基礎設施的投資總額，從而實現產業園區的高回報運營。

　　3.2 產業規劃對開發主體收入總額的影響
　　參照公式(2)，通過對產業園區投資模式與運營模式的設計，可以對產業園開發主體的收入總額進行預先設計與控制，其方式包括：

　　1)在產業園區的投資開發模式中，以產業鏈上的龍頭企業為抓手，進而引進上下游配套企業，促進區域產業集群的形成，增加園區收入。園區對龍頭企業或明星企業采用權益性的投資方法，以土地、廠房、資本等要素入股龍頭企業或明星企業，培育明星企業與龍頭上市，實現資本投入的數倍回報。這種回報遠超出固定租金的回報，正成為園區開發主體的主要收入[5]。

　　2)在園區進行產業定位，制定合理高效的產業發展戰略，可以強力約束開發商的隨意行為，從而幫助園區獲得更好的商譽與收入。譬如，打造一個國家及區域高度支持的園區，不僅可以吸引國家戰略性新興產業的企業入駐，還可以獲得國家的各種財政補助，提升園區與區內企業的競爭力，幫助園區獲得更多發展。另外，瞄準上市公司及跨國企業的需求，建設園區配套產業也是提升園區收入的一個重要辦法。

　　3)在產業園區規劃產業、金融、生活相融合的生態系統，打造智慧數字園區，可以促進園區的有效運營，使園區配套更加合理，人氣指數不斷提升，從而使園區的租金收入實現最大化。另外，申請園區開發的配套土地，引入品牌房企，對園區配套的商住用地進行合作開發，共享其品牌溢價能力及開發收益，也能提高產業園的總收入。

　　總之，進行產業園戰略規劃與定位，設計好園區生態系統，創新商業與商業模式，可以保證園區開發主體取得較大化的收入總額。

　　4、結論與啟示
　　做好園區產業規劃，可以有效地提升園區的收入總額，也可以有效地降低園區開發主體對園區的投資總額，因而對投資回報率產生關鍵性的影響。本文通過進一步的分析，得到如下啟示。

　　1)可以通過產業園戰略定位，爭取相關政策，一企一策，獲得政策與資金的扶持;通過地域的選擇，充分利用周邊城區的良好配套與便利交通，減少產業園自身配套設施的建設;借助龍頭企業及品牌的資金實力，通過他們自主投資、自主建設、自主配套，減少開發企業的投資額與資金壓力，同時借助龍頭企業的產業鏈優勢，將相關企業引入園區，形成縱向發展態勢，降低引資成本，減少開發企業的投資額。

　　2)可以通過產業園的投資戰略，設立投資公司，促進優質企業朝上市公司方向發展，從而分享企業上市的紅利;也可以通過打造智慧園區，引進品牌房企，促進園區的運營，提升園區人氣，增加房產的銷售收入，獲得園區自持資產的發展紅利;更可以設立運營公司，對園區企業提供如代辦會計稅務、人才招聘與培訓、專利代理等企業管理服務，增加園區與入駐企業的黏性，提高服務水平，使園區開發企業獲得長期穩定的租金回報。(作者：熊落保劉楊)

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