總體概念規(guī)劃、拿地方案  中機(jī)院擅長于多規(guī)合一，融合戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃、開發(fā)策略、投入產(chǎn)出測算等，提供各類總體概念規(guī)劃，即可為拿地階段提供針對性方案，也可為開發(fā)階段提供頂層設(shè)計(jì)、總體發(fā)展規(guī)劃及實(shí)施方案、整體優(yōu)化方案等，包括但不限于：項(xiàng)目開發(fā)地的戰(zhàn)略定位、主題概念、發(fā)展方向、核心思路、產(chǎn)業(yè)構(gòu)建、功能定位、空間布局、業(yè)態(tài)發(fā)展、亮點(diǎn)打造等前瞻性和創(chuàng)新性構(gòu)思，為項(xiàng)目下一步開發(fā)所需詳規(guī)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等提供總體指引。
為什么要做概念規(guī)劃？
您是否正在為拿到優(yōu)惠的土地、爭取稅費(fèi)減免、尋找融資伙伴及前期主體招商而發(fā)愁？那么，您需要做一份概念規(guī)劃了。
概念規(guī)劃是一種具有多種用途的前置性項(xiàng)目預(yù)想發(fā)展方案，其作用主要是展示性（對外展示項(xiàng)目優(yōu)勢）、指導(dǎo)性（對內(nèi)指導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施）
例如，企業(yè)在與政府談條件、要土地時，政府需要知道企業(yè)的項(xiàng)目是不是一個好項(xiàng)目，并依此來判斷值不值得作為招商項(xiàng)目引進(jìn)；另外，如果引進(jìn)的話，應(yīng)該給與什么樣的優(yōu)惠條件等等
----這時候，企業(yè)如果能拿出一個具體的、又具有說服力的方案，在與政府談判的過程中就具有了更多談判的依據(jù)，使項(xiàng)目的優(yōu)勢更具說服力，從而掌握一定的談判主動性。
另外，如果企業(yè)有一個非常大、或非常有想法的投資項(xiàng)目，如旅游景點(diǎn)的開發(fā)等，但是企業(yè)自身無法單獨(dú)完成投資資金的籌集，因此需要引進(jìn)外部投資者。這時候，項(xiàng)目發(fā)起方同樣需要一個特別具有說服力的方案。
當(dāng)然，如果投資額/投資規(guī)模比較小，可能僅用一份商業(yè)計(jì)劃書就可以說服投資者了。但是如果項(xiàng)目體量比較大、構(gòu)思想法比較新穎（比如平面布局等，必須用實(shí)際的效果圖展現(xiàn)出來才具有視覺沖擊力）、內(nèi)容比較復(fù)雜（單靠一份商業(yè)計(jì)劃書無法讓投資者相信項(xiàng)目發(fā)起方的實(shí)際操盤能力）等原因；這時候，拿出一份可落地實(shí)施的概念規(guī)劃（可操作的方案）則更能說明/呈現(xiàn)出項(xiàng)目的具體設(shè)想、優(yōu)勢以及價(jià)值等，也更能證明項(xiàng)目發(fā)起方的誠意以及實(shí)力。
由于概念規(guī)劃是最前置的一個籌備過程，包含項(xiàng)目發(fā)展方向、創(chuàng)意、定位、主體內(nèi)容策劃等，決定了項(xiàng)目發(fā)展方向和成敗。一般如下項(xiàng)目特別有必要進(jìn)行前期概念規(guī)劃：
一般規(guī)模較大、產(chǎn)業(yè)類型復(fù)雜或?qū)嵤┲芷谳^長的項(xiàng)目（如城市新區(qū)、新城鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)等）
需要強(qiáng)調(diào)多樣化、個性化的項(xiàng)目（如文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、大型農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園、大型物流產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)；大多數(shù)的旅游開發(fā)項(xiàng)目如大型游樂園或生態(tài)旅游項(xiàng)目等；部分大型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如中央別墅區(qū)、大型商業(yè)綜合體等；博物館等）、需要進(jìn)行主體招商的擬開發(fā)項(xiàng)目、定位發(fā)展暫不明確的項(xiàng)目或開發(fā)變數(shù)較多的項(xiàng)目、需要規(guī)劃修編的旅游地等、其他大型項(xiàng)目（如港口、城市公園、生態(tài)保護(hù)區(qū)等）
概念規(guī)劃與總規(guī)、控規(guī)、修規(guī)、之間到底有什么聯(lián)系？
概念規(guī)劃是一種中觀層次的兼具戰(zhàn)略性和操作指導(dǎo)性的規(guī)劃類型，可以對規(guī)劃區(qū)域內(nèi)總體的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行研究和論證，并對相關(guān)規(guī)劃層次進(jìn)行前導(dǎo)性的規(guī)劃構(gòu)想，有選擇地研究問題,有針對性地解決問題，為企業(yè)實(shí)施決策提供依據(jù)和參考。
概念規(guī)劃不能取代傳統(tǒng)的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，但通過對項(xiàng)目發(fā)展建設(shè)的理論準(zhǔn)備和原則把控，可以作為總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃的前導(dǎo)，為后期規(guī)劃實(shí)施提供指導(dǎo)參考。
概念性規(guī)劃是指在項(xiàng)目開發(fā)早期的一種研討性規(guī)劃手段,是對項(xiàng)目開發(fā)地的主題概念、發(fā)展方向、核心思路、關(guān)鍵性策略、功能定位、空間布局、商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的未來的前瞻性把握和創(chuàng)新性構(gòu)思,內(nèi)容以結(jié)構(gòu)上、整體上的概要性謀劃為主，可以為項(xiàng)目下一步開發(fā)進(jìn)行詳細(xì)的修建性規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)提供定量的形體指標(biāo)及設(shè)計(jì)思路。與總體規(guī)劃設(shè)計(jì)相比：概念規(guī)劃強(qiáng)調(diào)內(nèi)容簡化，區(qū)分輕重緩急，注重長遠(yuǎn)效益和整體效益。
城市總體規(guī)劃簡稱"總規(guī)"，是指城市人民政府依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃以及當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)，統(tǒng)籌兼顧、綜合部署，為確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局等所作的一定期限內(nèi)的綜合部署和具體安排。城市總體規(guī)劃是城市規(guī)劃編制工作的第一階段，也是城市建設(shè)和管理的依據(jù)。 控制性詳細(xì)規(guī)劃簡稱"控規(guī)"，以城市城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。 修建性詳細(xì)規(guī)劃簡稱"修規(guī)"，是以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，制訂用以指導(dǎo)各項(xiàng)建筑和工程設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工的規(guī)劃設(shè)計(jì)。是城市詳細(xì)規(guī)劃的一種。
概念性規(guī)劃的內(nèi)容與結(jié)構(gòu)
概念性規(guī)劃較少受到規(guī)劃具體實(shí)施的主觀條件（如本位原則、既定方針、習(xí)慣意識等）及客觀條件（如交通條件、資金條件、技術(shù)條件、時間條件等）的限制，它僅包含規(guī)劃所應(yīng)用的主要結(jié)構(gòu)和關(guān)鍵性規(guī)劃內(nèi)容，僅要求從整體上把握核心項(xiàng)目的創(chuàng)意規(guī)劃以及這些項(xiàng)目實(shí)施的空間布局與景觀環(huán)境的統(tǒng)一和整合過程，只是一些概要說明，沒有細(xì)節(jié)。在編制過程中要注意大量運(yùn)用圖表和一些簡要的文字說明。
概念性規(guī)劃編制內(nèi)容因項(xiàng)目類別的不同而有所差異。大致來說，包括如下內(nèi)容：基礎(chǔ)分析、發(fā)展定位、概念規(guī)劃（包括空間布局圖、平面布局圖、交通分析圖、景觀效果圖等的設(shè)計(jì)）、投資測算、產(chǎn)品策劃、市場營銷、客源分析、保障措施等，多以幻燈片的形式呈現(xiàn)。
概念規(guī)劃最終呈現(xiàn)形式
中機(jī)院概念規(guī)劃的最終規(guī)劃成果主要包括兩部分
1、規(guī)劃文本
2、圖件，包括區(qū)位分析圖、市場分析圖、現(xiàn)狀分析圖、功能分區(qū)圖、項(xiàng)目布局示意圖、標(biāo)志性景觀及風(fēng)格控制示意圖、概念性規(guī)劃總平面圖、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃圖、土地利用規(guī)劃圖、重點(diǎn)項(xiàng)目示意圖等。 |
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